L’OREO Index rivela le lacune che rendono i mercati immobiliari globali vulnerabili ai flussi di denaro sporco a causa della scarsa trasparenza dei dati e delle lacune dei sistemi normativi.

Nonostante gli standard internazionali e gli impegni collettivi, le maggiori economie del mondo e alcuni dei più importanti hub finanziari rimangono accessibili ai corrotti e ad altri criminali che riciclano il denaro e dispongono di guadagni illeciti attraverso il settore immobiliare. Un sistema di dati efficace e delle misure antiriciclaggio complete sarebbero essenziali per prevenire, rilevare e indagare il riciclaggio di denaro e identificare le lacune normative che impediscono la piena trasparenza del fenomeno.

Per questo l'OREO Index - pubblicato a marzo 2025 da Transparency International e dall'Anti-Corruption Data Collective (ACDC) - valuta il quadro ideale per la protezione dei mercati immobiliari dal fenomeno del riciclaggio utilizzando due pilastri:

1. la disponibilità e l'adeguatezza dei dati del settore immobiliare;
2. la copertura e la portata del quadro normativo antiriciclaggio (AML) applicato al settore immobiliare

I risultati del report evidenziano che tutte le 24 giurisdizioni valutate - 18 Paesi membri del G20, oltre a Hong Kong, Norvegia, Panama, Singapore, Spagna e gli Emirati Arabi Uniti (EAU) - presentano lacune nei quadri normativi in materia di antiriciclaggio. Nessun Paese ha ottenuto un punteggio ottimale e 10 giurisdizioni hanno ottenuto meno di cinque punti sui 10 possibili. 

Tra le 24 giurisdizioni monitorate, il Paese con il punteggio più alto è il Sudafrica, per il quale è stato osservato un solido quadro normativo e la disponibilità dei dati sulle proprietà immobiliari, pur con alcune carenze di accessibilità. Anche Singapore, la Francia ed Inghilterra e Galles hanno ottenuto punteggi elevati pur con un quadro antiriciclaggio lacunoso, per alcuni aspetti. Tra i Paesi più vulnerabili al riciclaggio nel settore immobiliare troviamo l’Australia, la Corea del Sud e, con il punteggio più basso, gli Stati Uniti.  

Secondo il report, nella maggior parte dei Paesi osservati, chi volesse riciclare del denaro nel settore immobile potrebbe facilmente aggirare i controlli, grazie alle ampie lacune della normativa antiriciclaggio del settore. In particolare, la capacità dei media, della società civile e persino delle agenzie governative di individuare i casi di proprietà immobiliare sospetta e di scoprire le lacune normative è gravemente compromessa da un ecosistema di dati al di sotto degli standard minimi. Questo è stato osservato in tutte le giurisdizioni esaminate.

Le vulnerabilità del settore immobiliare italiano al riciclaggio di denaro

L’Italia si posiziona all’8° posto nell’OREO Index di Transparency International - dopo Sud Africa, Singapore, Francia, Germania, Indonesia, Panama e Inghilterra & Galles. L’ecosistema antiriciclaggio italiano è considerato avanzato ma dall’analisi emerge un ampio margine di miglioramento in tema di disponibilità e accessibilità dei dati relativi al settore immobiliare. In particolare rispetto alla possibilità di individuare i titolari effettivi (i reali proprietari) dietro alle società o ai trust che possiedono beni immobili. 

L’analisi ha evidenziato l'assenza di informazioni su chi sia il proprietario effettivo di un immobile nei registri immobiliari di tutte le giurisdizioni esaminate. Mentre la proprietà legale viene solitamente resa nota, i dettagli sui proprietari effettivi "finali" sono raramente richiesti al momento dell’acquisto. Tra i pochi Paesi che raccolgono informazioni sugli intermediari c’è l’Italia, che richiede ad ogni parte coinvolta nella transazione immobiliare di rivelare se si è avvalsa di un mediatore e di fornire i relativi dettagli.  

Inoltre, in Italia – come in Argentina, Inghilterra e Galles, Francia, Hong Kong, Norvegia ed Emirati Arabi Uniti – i costruttori immobiliari (property developers) non sono soggetti alla normativa antiriciclaggio, nonostante siano autorizzati a vendere direttamente le proprietà. Sul punto le autorità di regolamentazione stanno lavorando per estendere i requisiti di due diligence e le disposizioni antiriciclaggio all'intera categoria di professionisti e imprese non finanziarie coinvolte nelle transazioni immobiliari. Delle 22 giurisdizioni che contemplano i professionisti del settore nelle loro leggi antiriciclaggio, almeno 13 - come la Germania e il Sudafrica - consentono di tenere nascosta la vera proprietà e identificare la titolarità in altre figure (direttori o funzionari di alto livello).

Infine, in poche giurisdizioni – tra cui in Italia e in Inghilterra & Galles - è richiesto ai professionisti di specificare e tracciare le misure adottate per identificare i reali titolari effettivi - prima di indicare come titolari altre persone fisiche. Questa pratica, insieme alla conservazione delle informazioni registrate, aiuta a valutare se i professionisti hanno compiuto uno sforzo ragionevole per identificare il titolare effettivo o un altro responsabile.

A che punto è il Registro dei titolari effettivi in Italia?

A marzo 2025, l’Italia risulta l'unico paese dell'Unione Europea il cui Registro dei titolari effettivi è sospeso. A ottobre 2024 il Consiglio di Stato ha pubblicato delle ordinanze collegiali con le quali ha riportato la decisione su alcune questioni rilevanti alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea. La sospensione del Registro ostacola la capacità di identificare e verificare anche i titolari effettivi delle proprietà immobiliari.

Nel 2014, a seguito della crisi finanziaria globale, i Paesi del G20 si sono riuniti per adottare gli storici Principi di alto livello sulla trasparenza della titolarità effettiva e si sono impegnati anche a migliorare la trasparenza della titolarità effettiva e a combattere il riciclaggio di denaro nel settore immobiliare. Da allora, i casi rivelati dalle inchieste sui paradisi fiscali, come i Panama Papers e i Pandora Papers, hanno reso ancora più urgente la necessità di garantire la trasparenza della titolarità effettiva. L'azione dei Paesi del G20 e le raccomandazioni della Financial Action Task Force dovrebbe insistere sulla più completa trasparenza nel settore immobiliare.